Comprare casa
“Comprare Casa: qualche consiglio per un acquisto sicuro”
In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali fonti di investimento. L’acquisto principale riguarda la “prima casa”.
A tale risultato contribuisce anche la normativa fiscale, che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione e le ristrutturazioni.
Proprio perché l’acquisto di una casa è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelarla al meglio, la legge richiede che il contratto di vendita sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato nella materia: il Notaio.
Il Notaio, infatti, interviene in posizione di terzietà e di indipendenza rispetto alle parti garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Per questo motivo si consiglia all’acquirente di rivolgersi al Notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme ogni aspetto dell’operazione.
La scelta del Notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dagli operatori del mercato immobiliare) e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento delle tasse e dei compensi del Notaio. La scelta del Notaio deve essere orientata dal rapporto di fiducia, anche in base al tempo dedicato ed alla consulenza prestata per garantire un acquisto sicuro.
Il contratto preliminare (cd. compromesso)
Se, in teoria, alla stipula di un contratto di vendita immobiliare ben si può addivenire direttamente, cioè senza che prima sia stato stipulato alcun contratto, nella maggior parte dei casi la trattativa finalizzata ad una compravendita sfocia nel contratto preliminare, cioè in un contratto con il quale le parti si obbligano alla stipula del contratto definitivo.
In quanto “preparatorio” rispetto al contratto definitivo, il preliminare è qualificabile come un contratto strumentale, dotato di efficacia obbligatoria, con la finalità di programmare, in modo vincolante per le parti, il momento in cui verrà stipulato il contratto definitivo.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato.
Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta fissa di registro di euro 200,00;
- l’imposta di bollo;
- l’imposta di registro proporzionale sulla caparra o sull’acconto nelle rispettive misure dello 0,50% e del 3%.
Perché trascrivere il preliminare?
Come già detto, il preliminare non determina il trasferimento della proprietà. Pertanto potrebbe accadere che, nonostante la sottoscrizione del preliminare, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (es. usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca. In questi casi il compratore potrà richiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari. In tal modo eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del futuro compratore. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di vendita al momento della trascrizione del preliminare.
La trascrizione tutela altresì il futuro acquirente in caso di:
- mancato adempimento del contratto preliminare. La legge riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad es. il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) previlegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito rispetto ad altri creditori e quindi di essere pagato prima;
- fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del preliminare.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato dal notaio in quanto è richiesta la forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla vendita, l’altra potrà pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del Cod. Civ. La sentenza del giudice rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente ed il prezzo deve essere pagato.
Acquisto casa “in corso di costruzione”
Discorso a parte va fatto quando si acquista una casa in corso di costruzione: la tutela è più ampia in quanto è prassi richiedere pagamenti a stato avanzamento lavori ed il contratto definitivo di vendita verrà stipulato solo ad avvenuta ultimazione lavori. Nelle more l’impresa costruttrice potrebbe fallire o subire eventi pregiudizievoli.
La tutela apprestata dal D.Lgs. n.122/2005 e successive modifiche è rappresentata soprattutto dall’obbligo posto a carico del costruttore del rilascio e della consegna nelle mani del futuro acquirente di una fideiussione cd. a prima richiesta a garanzia delle somme versate o del valore di ogni eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso o debba ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà. Inoltre il costruttore deve fornire la cd. decennale postuma, vale a dire una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 del Cod.Civ., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di vendita.
Il 16 marzo 2019 sono entrate in vigore maggiori tutele quali l’obbligatorio intervento del notaio, pena la nullità, per la redazione del preliminare.
Intermediazione immobiliare
Nella maggior parte dei casi il venditore che intende mettere sul mercato un immobile si avvale di un’agenzia immobiliare. Il ruolo dell’agenzia consiste nel verificare in via preliminare la vendibilità del bene (situazione catastale, ipotecaria, regolarità edilizia), nello stabilire un prezzo congruo rispetto ai valori di mercato e nell’assistere le parti in tutti gli step che vanno dalle prime visite all’appartamento fino alla predisposizione dei documenti da consegnare al Notaio per l’istruttoria dell’atto e la stipula. Di solito si procede con una proposta di acquisto da parte del potenziale acquirente, l’accettazione da parte del venditore, la firma del preliminare ed infine il rogito. Spesso le agenzie aiutano i compratori nella scelta dell’istituto di credito che erogherà il mutuo tramite consulenti creditizi. Quanto ai costi la mediazione viene richiesta di norma sia al venditore che al compratore.
Attenzione deve essere prestata alla sottoscrizione dell’incarico di mediazione, alle condizioni ed alla durata.
I mediatori hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di vendita.
Regolarità catastale
Dal 1° luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata all’attestazione, resa in atto dalla parte venditrice o con apposita relazione tecnica, a pena di nullità dell’atto, di conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto allo stato di fatto.
E’ pertanto consigliabile già in sede di preliminare accertare la regolarità catastale dell’immobile dato che inciderà sulla possibilità di dare poi adempimento al preliminare stesso.
Titolo di proprietà
La prima e più importante verifica da fare è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare sia il vero proprietario attraverso l’esibizione di un valido atto di acquisto (atto di provenienza).
Con il controllo ipotecario il Notaio verificherà poi i passaggi di proprietà nei vent’anni, l’eventuale presenza di ipoteche e servitù o eventuali trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni che possono pregiudicare i diritti dell’acquirente.
Regolarità edilizia
Negli atti di vendita l’attuale normativa urbanistica prevede una serie di indicazioni, menzioni e documenti rispettivamente da inserire od allegare agli atti, a pena di nullità. Si ritiene che il compito del Notaio, che non ha e non deve avere una specifica competenza tecnica in materia, non si estenda aldilà dell’obbligo di rispettare l’osservanza di prescrizioni concernenti le formalità prescritte dalla legge. In presenza nell’atto notarile degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile oggetto di vendita, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. E’ pertanto opportuno che prima di procedere alla stipula dell’atto venga consigliato alle parti, soprattutto al compratore, di svolgere attraverso un tecnico di fiducia gli accertamenti necessari per verificare la regolarità edilizia dell’immobile e la sua rispondenza ai progetti depositati ed approvati in Comune.
Come da protocollo d’intesa siglato tra il Consiglio Notarile di Torino e Pinerolo, gli Ordini delle professioni tecniche e le più rappresentative associazioni di mediatori immobiliari, si consiglia di avvalersi del modello uniforme di Relazione di Regolarità Edilizia e Catastale: tale documento svolge un’importante funzione informativa e di garanzia tanto per la parte acquirente, quanto per la parte venditrice.
Certificazioni impianti
La conformità degli impianti non è condizione di validità degli atti di vendita ma può incidere in maniera rilevante sulla commerciabilità economica dell’immobile. Il venditore è infatti tenuto a garantire che il bene non presenti vizi e pertanto sorge l’esigenza di regolamentare la materia nell’interesse di entrambe le parti.
Attestato di prestazione energetica (APE)
Agli atti di compravendita dei fabbricati è obbligatori allegare l’attestato di prestazione energetica: esso indica la classe energetica del fabbricato e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica.
Immobile in condominio
Se si acquista un immobile in condominio è bene verificare se ci sono spese condominiali non saldate dal venditore. E’ buona prassi richiedere prima della stipula dell’atto all’amministratore del condominio apposita attestazione liberatoria in quanto sussiste la solidarietà tra le parti per il pagamento delle spese condominiali ordinarie dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp.att. Cod.Civ.).
Sede Principale di MONCALIERIVia C. Colombo n. 10Lunedì al Venerdì 09:00 - 12:30 \ 15:00 - 18:30 | Venerdì 09:00 - 12:30 \ 14:30 - 18:00Tel. 011645197 | Whatsapp: 3533361923 | E-mail: eforgia@notariato.it
Ufficio Secondario di TORINO
Corso Re Umberto n. 97
Corso Re Umberto n. 97
Martedì e Giovedì si riceve su appuntamento | Telefono Ufficio n. 0113202716
Per appuntamento telefonare al n. 011645197 | Whatsapp: 3533361923 | E-mail: eforgia@notariato.it