Agevolazione fiscale "prima casa"
L’acquisto della cd. “prima casa” ha un trattamento fiscale di favore.
L’agevolazione consiste nell’imposta di registro al 2% anziché al 9% e se l’atto è soggetto ad IVA (acquisto da costruttore) l’aliquota è al 4% anziché al 10% da versarsi direttamente all’impresa.
Le imposte ipotecarie e catastali sono fisse (euro 50 ciascuna se l’atto è soggetto ad imposta di registro, euro 200 ciascuna se l’atto è soggetto ad IVA). La disciplina di riferimento è la Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.
Definizione di “prima casa”
L'immobile da acquistare deve possedere le seguenti caratteristiche:
- l'abitazione non deve rientrare nelle categorie catastali A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
- l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza ovvero in alternativa:
- nel Comune in cui l’acquirente si obbliga a trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’atto di acquisto (il mancato successivo trasferimento della residenza nel termine comporterà la decadenza dalle agevolazioni richieste. L'agenzia delle entrate può effettuare l’accertamento entro tre anni dalla scadenza dei diciotto mesi);
- nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavorativa o anche non remunerata, come quella sportiva, di studio o di volontariato);
- se si tratta di acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro (qualunque sia la sua cittadinanza) e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.
Il requisito della residenza non è richiesto per gli appartenenti alle Forze di Polizia ed agli Ordinamenti Militare o Civile.
Si possono ottenere le agevolazioni anche per l’acquisto (anche con atto separato successivo all’acquisto dell’abitazione) delle pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7) limitatamente ad una per ciascuna categoria. L’agevolazione non si applica quanto la pertinenza sia ubicata in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello in cui è situata la prima casa.
Presupposti soggettivi
I presupposti soggettivi sono:
- non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge (comunione legale o ordinaria) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione sita nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
- non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione acquistata con le agevolazioni per la “prima casa”.
Decadenza
L’acquirente decade dall’agevolazione in caso di:
- dichiarazioni mendaci rese nell’atto di acquisto;
- mancato trasferimento della residenza entro i 18 mesi;
- alienazione, a titolo oneroso o gratuito, dell’abitazione acquistata prima dei 5 anni dall’acquisto e mancato riacquisto a titolo oneroso entro un anno di una nuova abitazione da adibire a propria abitazione principale.
In caso di decadenza è dovuta la differenza di imposta non pagata oltre ad una sanzione amministrativa pari al 30% di detta differenza e gli interessi di mora.
E’ consentito acquistare una “prima casa” anche in caso di prepossidenza di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali ma con l’impegno a cedere quest’ultima (a titolo oneroso o gratuito) entro un anno dal nuovo acquisto.
Credito d’imposta
La legge attribuisce un credito d’imposta a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistano a titolo oneroso, entro un anno dall’alienazione, un'altra “prima casa” avente i requisiti dettati dalla normativa agevolata. Il credito è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA dovuta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.
Per fruire del credito è necessario che l’acquirente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto stesso.
Il credito non dà luogo a rimborsi e non può essere utilizzato parzialmente.
Non si recuperano le imposte ipotecaria e catastali fisse pagate in occasione del primo acquisto.
Il credito non spetta se l’acquirente è decaduto dall’agevolazione “prima casa” e se il nuovo immobile non ha i requisiti “prima casa”.
Acquisto di appartamenti contigui e ampliamento
L’agevolazione “prima casa” spetta anche in caso di acquisto contemporaneo di immobili contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici della “prima casa” e finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa.
Agevolazioni “prima casa” in caso di successione o donazione
Il trattamento fiscale di favore spetta – relativamente alle sole imposte ipotecarie e catastali – anche in caso di successione e donazione, a favore di chiunque (qui non rileva il rapporto di parentela). In tal caso le imposte sono dovute in misura fissa (euro 200 ciascuna).
In caso di precedente acquisto per successione o donazione agevolato, è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” in caso di nuovo acquisto a titolo oneroso.
In caso di ulteriore acquisizione per successione o donazione, i soggetti che hanno già usufruito dell’agevolazione in argomento non possono goderne nuovamente, salvo che il trasferimento abbia ad oggetto quote dello stesso bene.
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